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服務(wù)式辦公室行業(yè)特征與發(fā)展趨勢(shì)（附報(bào)告目錄）

1、行業(yè)概況

服務(wù)式辦公室行業(yè)作為商務(wù)服務(wù)業(yè)的一個(gè)細(xì)分行業(yè)，起源于20世紀(jì)70年代末期的美國(guó)，是辦公室租賃的最高形式，其在歐美也被稱為商務(wù)中心，服務(wù)式辦公室的產(chǎn)生與發(fā)展也是社會(huì)分工不斷深化的結(jié)果，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，傳統(tǒng)的辦公室租賃已經(jīng)不能滿足不同類型企業(yè)的需求，特別是對(duì)于一些中小企業(yè)而言，由于其公司規(guī)模較小、人數(shù)少，并且處于業(yè)務(wù)發(fā)展初期，需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力來(lái)發(fā)展公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)，且該類企業(yè)通常資金有限；然而傳統(tǒng)的辦公樓租賃費(fèi)用高，租期長(zhǎng)，并且簽訂租賃合同后，不會(huì)繼續(xù)為企業(yè)提供后續(xù)的服務(wù)，且企業(yè)仍需要花費(fèi)時(shí)間、精力和金錢對(duì)辦公室進(jìn)行裝修、布置、購(gòu)買辦公用品等。這種傳統(tǒng)的辦公室租賃模式顯然無(wú)法滿足企業(yè)多元化的需求，正是在這種市場(chǎng)需求的孵化下服務(wù)式辦公室租賃應(yīng)運(yùn)而生。

相關(guān)報(bào)告：北京普華有策信息咨詢有限公司《2020-2026年中國(guó)服務(wù)式辦公室行業(yè)運(yùn)行格局及市場(chǎng)前瞻報(bào)告》

服務(wù)式辦公室租賃的運(yùn)營(yíng)商不僅向客戶提供辦公室租賃服務(wù)，還為其提供配套的物業(yè)管理服務(wù)，運(yùn)營(yíng)商通過(guò)選定合適的項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和裝修團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的改造設(shè)計(jì)和施工，使其改造成為滿足潛在客戶需求的辦公樓，運(yùn)營(yíng)商除了提供辦公地點(diǎn)、辦公家具、辦公用品、設(shè)備等硬件外，還提供人員與之相匹配，包括秘書(shū)、翻譯、會(huì)計(jì)、接待等，甚至提供住宿?？梢?jiàn)服務(wù)式辦公室是一種集商務(wù)中心、行政、酒店于一體的辦公模式，同時(shí)服務(wù)式辦公室對(duì)于租賃期限沒(méi)有要求，真正實(shí)現(xiàn)了即租即用，省時(shí)省力，高效便利這些傳統(tǒng)辦公租賃所不具備的功能，這種辦公模式對(duì)傳統(tǒng)辦公模式的顛覆和創(chuàng)新是革命性的。

在我國(guó)服務(wù)式辦公室的租賃模式主要是以租賃方式取得具有租賃價(jià)值提升空間的既有建筑經(jīng)營(yíng)權(quán)，將該建筑整體進(jìn)行重新市場(chǎng)定位和設(shè)計(jì)，通過(guò)改建配套硬件設(shè)施、重塑建筑風(fēng)格和形象以及完善內(nèi)外部裝修將其打造成為符合新目標(biāo)客戶群辦公和經(jīng)營(yíng)需求的辦公樓，從而提升既有建筑使用價(jià)值，通過(guò)招商和后續(xù)獲得租金收入和增值服務(wù)收入。服務(wù)式辦公室市場(chǎng)在我國(guó)還處于起步階段，但由于其具有眾多標(biāo)準(zhǔn)辦公樓所沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)，因此得到了許多外資企業(yè)、外資辦事處等中小企業(yè)的青睞。目前國(guó)內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r比較理想，特別是北京、上海、廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，服務(wù)式辦公室的市場(chǎng)空間較大。

2、服務(wù)式辦公室的特征

（1）形成過(guò)程

目前，多數(shù)服務(wù)式辦公室都由既有的建筑進(jìn)行改造而形成，通常服務(wù)式辦公室的經(jīng)營(yíng)者通過(guò)簽訂長(zhǎng)期的租賃協(xié)議獲得既有建筑物的經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)對(duì)既有建筑物進(jìn)行重新定位、改造和招商出租，并提供后續(xù)的配套物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)，從而獲得租金和其他增值收入。

（2）功能特征

服務(wù)式辦公室不僅提供精致的裝修，齊全的辦公家具，公共的接待區(qū)域，公共的前臺(tái)，公共會(huì)議室、優(yōu)質(zhì)的前臺(tái)秘書(shū)服務(wù)、保潔保安服務(wù)，同時(shí)還提供傳真、復(fù)印、打印、掃描儀等辦公設(shè)備，配備茶水間，為入駐客戶提供咖啡、茶等服務(wù)，所以服務(wù)式辦公室不僅改善了企業(yè)員工的工作環(huán)境，同時(shí)又提高了企業(yè)的工作效率。服務(wù)式辦公室的租期可以是 1 個(gè)月至 24 個(gè)月，也可以是幾個(gè)月起的不斷續(xù)租，租約的長(zhǎng)短完全取決于公司和企業(yè)不同的商業(yè)計(jì)劃與目的，且一般無(wú)需承擔(dān)任何的賠償責(zé)任和損失。傳統(tǒng)辦公室租期一般為 12 個(gè)月至 36 個(gè)月，若租賃期內(nèi)擅自解除或違反合同、不履行合同，業(yè)主將沒(méi)收全部押金，有時(shí)客戶還需承擔(dān)額外的相關(guān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。這凸顯了服務(wù)式辦公室的服務(wù)型和便利性。

（3）運(yùn)行模式

原有舊建筑的再利用，需要進(jìn)行重新定位、設(shè)計(jì)、改建、招商和后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理，但是由于大多數(shù)原有建筑資源的所有者不具備相關(guān)的專業(yè)能力，因此所有者多采用出租老舊建筑的方式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的讓渡，同時(shí)由專業(yè)的服務(wù)式辦公室運(yùn)營(yíng)商來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，服務(wù)式辦公室運(yùn)營(yíng)商通過(guò)與原有建筑的所有者簽訂長(zhǎng)期租賃合同后，對(duì)原有建筑進(jìn)行重新定位、設(shè)計(jì)和改建，提升其使用價(jià)值，通過(guò)這一過(guò)程實(shí)現(xiàn)租賃增值，在滿足目標(biāo)客戶使用需求的基礎(chǔ)上獲得收入。

（4）地理位置與建筑格局

服務(wù)式辦公室的地理位置和建筑格局對(duì)于吸引客戶入駐有著至關(guān)重要的作用，特別是一些正處于發(fā)展階段的中小企業(yè)，為了樹(shù)立良好的品牌形象，通常希望其公司辦公地址位于金融中心或商務(wù)中心，但同時(shí)由于其公司規(guī)模較小，人數(shù)少，資金缺乏，這些客戶通常希望提供租賃的辦公室格局更具有靈活性。為了滿足客戶的個(gè)性化需求，服務(wù)式辦公室一般位于城市比較繁華和中心地帶，同時(shí)運(yùn)營(yíng)商在對(duì)既有建筑物進(jìn)行改造時(shí)，會(huì)將辦公區(qū)分割成多個(gè)獨(dú)立辦公的單元區(qū)，最小可提供一人起租的空間，充分滿足了不同客戶的需求。

（5）針對(duì)客戶與價(jià)格定位

服務(wù)式辦公室強(qiáng)調(diào)效率、高性價(jià)比，主要針對(duì)的客戶為中小企業(yè)及外商辦事處。服務(wù)式辦公室的價(jià)格主要包括日常的租金、辦公家具、維護(hù)、空調(diào)、電費(fèi)、清潔、保安、接待員以及電話應(yīng)答服務(wù)等費(fèi)用。除此之外，對(duì)會(huì)議室的使用以及一些貴重辦公設(shè)備的使用只要相應(yīng)的支付租賃費(fèi)用。對(duì)電話與寬帶的使用基本是按照電信的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由于各商務(wù)中心的不同，在標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)上還會(huì)另加服務(wù)費(fèi)。

3、行業(yè)主要壁壘

（1）資金壁壘

資金是從事服務(wù)式辦公室行業(yè)發(fā)展的主要障礙，服務(wù)式辦公室在前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、施工階段需要預(yù)先投入大量的資金，特別是有幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行時(shí)，公司首先需要支付項(xiàng)目成本，其次項(xiàng)目進(jìn)來(lái)后，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行施工、裝修，公司需要支付項(xiàng)目施工成本，服務(wù)式辦公室行業(yè)具有資金密集型的特征，需要有較大的資金投入才能實(shí)現(xiàn)正常的運(yùn)營(yíng)。

（2）品牌壁壘

服務(wù)式辦公室市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)朝著品牌化發(fā)展，隨著越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入到服務(wù)式辦公室這個(gè)行業(yè)，特別是很多國(guó)外知名的企業(yè)也加入到了中國(guó)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，國(guó)外提供服務(wù)式辦公室服務(wù)的企業(yè)有著多年的經(jīng)驗(yàn)積累以及成熟的運(yùn)行模式，已經(jīng)建立了很好的品牌效應(yīng)，更加能夠得到客戶的青睞，從而形成一個(gè)良性的循環(huán)。

（3）渠道壁壘

服務(wù)式辦公室市場(chǎng)除了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目銷售也是很重要的環(huán)節(jié)，如何找到優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，并通過(guò)特定的渠道資源將服務(wù)式辦公室成功的進(jìn)行推銷對(duì)服務(wù)式辦公室行業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。掌握好優(yōu)質(zhì)的渠道資源，并與其達(dá)成長(zhǎng)期穩(wěn)定的合同，占據(jù)有利位置，這樣新進(jìn)入的企業(yè)很難在短時(shí)間內(nèi)形成優(yōu)勢(shì)。

4、行業(yè)基本風(fēng)險(xiǎn)特征

（1）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

服務(wù)式辦公室行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響較為明顯，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩影響中小微企業(yè)的發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)低迷期外商也會(huì)減少在中國(guó)的投資，對(duì)于主要客戶群中小微企業(yè)和外商辦事處的服務(wù)式辦公室的提供者來(lái)說(shuō)，其經(jīng)營(yíng)將會(huì)受其影響。

（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

一方面來(lái)說(shuō)，服務(wù)式辦公室行業(yè)在我國(guó)還處于起步發(fā)展階段，現(xiàn)在還未形成充分的競(jìng)爭(zhēng)，但是一些國(guó)外的服務(wù)式辦公室提供者進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，以其豐富的經(jīng)驗(yàn)和成熟的運(yùn)營(yíng)模式占有了很大的市場(chǎng)份額，對(duì)國(guó)內(nèi)剛剛起步從事服務(wù)式辦公室的企業(yè)來(lái)說(shuō)是很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，一些資源規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)的公司很有可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被逐步淘汰。

從另一方面來(lái)說(shuō)，隨著國(guó)內(nèi)服務(wù)式辦公室市場(chǎng)的發(fā)展，這一新的商業(yè)模式將逐漸被社會(huì)廣泛認(rèn)知和接受，服務(wù)式辦公室市場(chǎng)將會(huì)吸引本土傳統(tǒng)辦公市場(chǎng)的參與者陸續(xù)探索商業(yè)模式升級(jí)和創(chuàng)新，通過(guò)研究公司商業(yè)模式、管理系統(tǒng)等手段逐漸進(jìn)入該市場(chǎng)，使得該市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

（3）政策風(fēng)險(xiǎn)

在產(chǎn)業(yè)政策方面，由于服務(wù)式辦公室行業(yè)在我國(guó)屬于新興行業(yè)，還處于成長(zhǎng)起步階段，我國(guó)雖尚未有針對(duì)該細(xì)分行業(yè)出臺(tái)配套的法律法規(guī)及政策，但是服務(wù)式辦公室行業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，我國(guó)出臺(tái)了多項(xiàng)政策支持發(fā)展服務(wù)業(yè)，如服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃指出要“改革完善服務(wù)業(yè)發(fā)展體制機(jī)制，深化服務(wù)業(yè)改革，在土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃中統(tǒng)籌安排服務(wù)業(yè)發(fā)展用地規(guī)模、布局和時(shí)序，擴(kuò)大服務(wù)業(yè)用地供給。調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，提高服務(wù)業(yè)用地比例。積極推進(jìn)服務(wù)業(yè)企業(yè)節(jié)約集約利用土地，盤(pán)活存量用地，提高土地利用率，支持利用工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等用房、用地興辦符合規(guī)劃的服務(wù)業(yè)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用途的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)?！贝蟮男袠I(yè)政策有利于服務(wù)式辦公室行業(yè)的發(fā)展，但是如果國(guó)家在未來(lái)針對(duì)服務(wù)式辦公室行業(yè)出臺(tái)相關(guān)的限制性政策，將不利于該行業(yè)持續(xù)的成長(zhǎng)與發(fā)展。

5、服務(wù)式辦公室市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

（1）跨區(qū)域發(fā)展成為趨勢(shì)

我國(guó)目前服務(wù)式辦公室的發(fā)展仍然呈現(xiàn)區(qū)域性的發(fā)展特點(diǎn)，首先服務(wù)式辦公室行業(yè)主要集中于上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)；其次，服務(wù)式辦公室的運(yùn)營(yíng)商由于區(qū)域的限制，一般的運(yùn)營(yíng)商只有在某一特定的城市進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，尚未形成全國(guó)甚至全球連鎖的大型運(yùn)營(yíng)商。但是我國(guó)服務(wù)式辦公室目前仍處于初步發(fā)展階段，其市場(chǎng)空間巨大，同時(shí)國(guó)外成熟的運(yùn)營(yíng)商的進(jìn)入也將為本土的中小運(yùn)營(yíng)商提供成熟的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)中小運(yùn)營(yíng)商擁有了成熟的運(yùn)營(yíng)模式以及優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目來(lái)源時(shí)，其可以以最低的管理成本同時(shí)開(kāi)展多個(gè)項(xiàng)目，為了為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，供應(yīng)商將會(huì)尋求跨區(qū)域發(fā)展更多的項(xiàng)目。

（2）建立公共服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)行信息互享，提高增值服務(wù)

我國(guó)的服務(wù)式辦公室的服務(wù)尚未能充分發(fā)掘中小企業(yè)的潛在需求，目前，服務(wù)式辦公室主要集中為客戶提供辦公室租賃以及配套的物業(yè)管理服務(wù)，尚未建立信息共享平臺(tái)，但是隨著行業(yè)的發(fā)展，為客戶建立公共服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息共享將成為服務(wù)式辦公室的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于服務(wù)式辦公室運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，在客戶入住后如何繼續(xù)為客戶提供更多的增值服務(wù)是該行業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向，而建立信息共享平臺(tái)是提供增值服務(wù)中的重要一環(huán)，這不僅可以拉近運(yùn)營(yíng)商與客戶的距離，增強(qiáng)客戶的忠誠(chéng)度，同時(shí)也使運(yùn)營(yíng)商更加了解自己的服務(wù)對(duì)象及其需求，為后續(xù)的服務(wù)提供很好的經(jīng)驗(yàn)。

雖然我國(guó)今年的經(jīng)濟(jì)增速仍然不高，但這是基礎(chǔ)設(shè)施投資和建設(shè)降溫的結(jié)果，而國(guó)內(nèi)消費(fèi)及服務(wù)市場(chǎng)則處于上升趨勢(shì)，因此許多公司仍有可能擴(kuò)大業(yè)務(wù)，這也為服務(wù)式辦公室行業(yè)的發(fā)展提供了很大的市場(chǎng)需求。

6、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)情況與主要領(lǐng)先企業(yè)

行業(yè)內(nèi)小型企業(yè)眾多，市場(chǎng)集中度較低，不存在占據(jù)絕對(duì)統(tǒng)治地位的服務(wù)供應(yīng)商。目前服務(wù)式辦公樓供應(yīng)商領(lǐng)域分為外資和內(nèi)資兩大陣營(yíng)，外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)已接近 10 年，項(xiàng)目選址上以高端項(xiàng)目為主，通常的模式是在地標(biāo)性的甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)租賃一個(gè)樓層分隔裝修經(jīng)營(yíng)，在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)雷格斯、德世和世服集團(tuán)三家占據(jù)了外資高端服務(wù)式辦公樓市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。

內(nèi)資目前主要是對(duì)上述外資機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)單模仿追隨階段，選擇二線甲級(jí)或乙級(jí)寫(xiě)字樓租賃一個(gè)樓層經(jīng)營(yíng)，通過(guò)融資取得的資金來(lái)進(jìn)行規(guī)?；键c(diǎn)，但是管理能力和營(yíng)銷能力一般，尤其是定位不清導(dǎo)致的單一項(xiàng)目盈利能力差，影響了企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

（1）企創(chuàng)商務(wù)

深圳市企創(chuàng)商務(wù)有限公司是中國(guó)服務(wù)式辦公室的領(lǐng)導(dǎo)者，成立于 2007 年 9 月27 日，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元。提供中小型獨(dú)立精裝修辦公室，同時(shí)提供前臺(tái)服務(wù)、工商注冊(cè)、代理記賬、電子商務(wù)等增值服務(wù)，是中國(guó)最大的服務(wù)式小型辦公室租賃商，目前在深圳、廣州、杭州、上海和武漢等地有近五十個(gè)大型商務(wù)中心連鎖，總面積逾五萬(wàn)平米。

（2）AirS&S

AirS&S 是深圳地區(qū)服務(wù)式辦公室行業(yè)的新銳供應(yīng)商，提供 1 至 10 人的中小型精裝修辦公室，AirS&S 專注小微企業(yè)辦公室出租服務(wù)，側(cè)重對(duì)小微企業(yè)的軟性服務(wù)支持，諸如：工商注冊(cè)、代理記賬等。

（3）雷格斯

雷格斯是全球領(lǐng)先的工作場(chǎng)所創(chuàng)新解決方案供應(yīng)商，旗下產(chǎn)品和服務(wù)包括設(shè)備齊全的辦公室、虛擬辦公室、專業(yè)會(huì)議室、商務(wù)貴賓室，以及全球最大的視頻會(huì)議工作室網(wǎng)絡(luò)。不論是身處家中、在途中或是在辦公室內(nèi)，雷格斯都能為客戶提供一種嶄新的工作方式。在大中華地區(qū)，雷格斯商務(wù)中心遍布北京、成都、大連、廣州、杭州、香港、澳門、上海、深圳和中國(guó)臺(tái)北等地。雷格斯于 1989 年成立于比利時(shí)布魯塞爾，總部設(shè)在盧森堡并在倫敦證券交易所上市。

（4）珂寶利

珂寶利是世界領(lǐng)先的服務(wù)型商務(wù)辦公室供應(yīng)商，在亞太地區(qū)擁有超過(guò) 10 年的服務(wù)型商務(wù)辦公室管理經(jīng)驗(yàn)，總部位于新加坡。其秉承珂寶利“客戶為先”的一貫理念，把新加坡嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的服務(wù)模式帶給在北京及中國(guó)大陸地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)的客戶。

（5）協(xié)眾國(guó)際企業(yè)港

協(xié)縱國(guó)際企業(yè)港有限公司是一家專注為成長(zhǎng)企業(yè)提供與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的一站式解決方案和企業(yè)成長(zhǎng)增值服務(wù)的國(guó)際企業(yè)，是中國(guó)首家柔性辦公基地運(yùn)營(yíng)商。以協(xié)縱品牌在全國(guó)一線城市中心商圈提供租期與面積靈活的甲級(jí)柔性辦公基地，小至一席大至一棟，精裝全配置服務(wù)式辦公室，可立刻進(jìn)駐開(kāi)展業(yè)務(wù)，其不但獨(dú)立運(yùn)營(yíng)也接受加盟外包管理。同時(shí)提供高檔會(huì)議室、虛擬辦公室、聯(lián)合辦公位和柔性辦公空間服務(wù)。